Капаро при продажба на имот – какво трябва да знаем?

В интерес и на двете страни е да се сключи предварителен договор. Той е материалното изражение на волята на продавача и на купувача. В него се уговарят условията и това е най-сериозната стъпка към сключването на окончателния договор, като се дава необходимото време, в което всяка от страните може да набави необходимите за сделката документи и пари. Тогава се уточнява и дали ще има капаро при сключването на предварителния договор. В какъв размер ще бъде то? Нашият съвет е винаги да искате получаване на капаро при подписване на предварителния договор.

Препоръчително е адвокатът да присъства при подписването на договора. Това до голяма степен ще намали рисковете от сключване на неизгоден договор. Продавачът е този, който поема много и различни задължения с предварителния договор и се ангажира със спазването на определени срокове. Затова и е напълно логично да получи капаро, за да е сигурен, че усилията му няма да са били напразни.

С подписване на Предварителен договор купувачът предоставя на продавача уговореното капаро.

Какво всъщност е капарото?

Според чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) „задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение“. В практиката се използват понятията капаро и задатък, но между тях може да бъде сложен знак за равенство. Ние ще използваме думата капаро, защото е далеч по-популярна в ежедневието.

То дава финансова възможност на продавача да се снабди с необходимите документи за сделката, както и да погаси различни задължения, свързани с имота. Пример за подобен дълг е съществуваща ипотека или закъснели плащания към Топлофикация. Капарото може да послужи за заличаването им преди нотариалното изповядване.

Обикновено купувачът заплаща капарото в деня на подписване на предварителен договор или няколко дни след това, като във втория случай конкретният срок изрично се посочва в предварителния договор.

Плащането на капарото трябва да е обвързано с влизането на договора в сила.

Какъв трябва да бъде размерът на капарото?

Размерът на капарото варира, но обичайно е 10 % от продажната цена на имота. В практиката обаче често е над 10 %, когато продавачът трябва да погаси ипотечен кредит преди изповядване на сделката и съответно да заличи ипотеката върху имота или има други разходи, свързани с имота, които трябва да бъдат направени преди сделката.

Как се плаща капаро?

В Закона за ограничаване на плащанията в брой (в сила от 22.02.2011г.) е предвидено суми на стойност равна и над 10 000 лева (капарото се приема като неразделна част от общата дължима сума) да се внасят по банков път. Освен това, в интерес и на двете страни е финансовите операции да са извършени по начин, по който да има годни доказателства, в случай на евентуален съдебен спор.

Кога продавачът трябва да върне капарото в двоен размер?

Когато причината да не се сключи окончателен договор е по вина на продавача, последният трябва да върне получения задатък, в повечето случаи – в двоен размер. В предварителния договор изрично трябва да е предвидено в кои случаи капарото се дължи в двоен размер. Най-добре е да се уточни, че това ще се случи само при неизпълнение на задълженията на продавача.

В повечето случаи – при констатиране на неизрядни документи – по вина на продавача или когато юристите по сделката не са свършили добре своята работата. Примери за такива ситуации са случаи, в които се оказва, че върху имота има тежести и те не са заличени в срок. Тогава купувачът има право да поиска връщане на даденото капаро в двоен размер.

Какво трябва да направите, за да избегнете такава ситуация?

Основното, най-важно и някак очевидно, е да се явите в уговорения в предварителния договор ден и час при избрания нотариус с изрядни документи и готовност да продадете имота. За да избегнете подобни ситуации, ние можем да помогнем с нашата услуга „Готов за сделка“.

Кога се задържа капаро?

При неявяване на купувача или явяване, но отказ за сключване на окончателен договор, нотариусът трябва да състави констативен протокол, че купувачът не се е явил за изповядването на сделката и не е заплатил продажната цена по начина и в срока, предвиден в предварителния договор.

Как да избегнем връщането на капарото?

Възползвайте се от възможността за удължаване на сроковете. Често в практиката се налага да се удължи срока за набавяне на изисканите от нотариуса или финансиращата институция документи. В такива случаи, за да се избегне връщането на капаро и да няма недоразумения, е желателно в предварителния договор да присъства клауза в подобен смисъл: “При забавяне на продавача да представи всички документи в съответните срокове, купувачът дава подходящ срок за представяне на документите, за което страните подписват анекс. При непредставяне на документите в удължения срок, договорът се счита за развален по вина на продавача. При забавяне по причина, за която продавачът отговаря, той заплаща неустойка в размер на капарото.